Ihr Rechtsanwalt im Baurecht

1. Die Abnahme: Der entscheidende Wendepunkt im Bauvertrag

Die Abnahme (§ 640 BGB) ist die wichtigste Zäsur im Bauvertragsrecht. Sie ist die körperliche Hinnahme des Werkes verbunden mit der Anerkennung als "im Wesentlichen vertragsgemäß".

• Beweislastumkehr: Vor der Abnahme liegt die Beweislast für die Mangelfreiheit beim Unternehmer. Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser vom Unternehmer verursacht wurde.d-Fallen vermeiden: Aufhebungsverträge kläre ich transparent
• Fälligkeit der Vergütung: Mit der Abnahme wird die Schlussrechnung fällig. Ohne Abnahme besteht grundsätzlich kein Anspruch auf die Schlusszahlung.
• Gefahrübergang: Das Risiko für zufällige Verschlechterung (z.B. Unwetter, Vandalismus) geht auf den Bauherrn über.

2. Mängelrechte und die "Symptomtheorie"
des BGH

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Mängelrüge. Bauherren glauben oft, sie müssten die technische Ursache eines Mangels benennen (z.B. "Die Abdichtung ist falsch verlegt"). Das ist rechtlich nicht notwendig und sogar gefährlich.

• Die Symptomtheorie: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, wenn der Auftraggeber die Mangelerscheinung (das Symptom) hinreichend deutlich beschreibt (z.B. "Feuchtigkeitseintritt im Keller, Ecke Nord-Ost"). Die Erforschung der Ursache ist Aufgabe des Fachunternehmers.
• Das Recht der zweiten Andienung: Bevor Sie als Bauherr eine Drittfirma beauftragen oder den Werklohn mindern, müssen Sie dem Unternehmer zwingend eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Wer hier voreilig zur Selbstvornahme greift, verliert seinen Anspruch auf Kostenerstattung vollständig.

3. Nachträge und Preisanpassung nach § 650b BGB

Streitigkeiten über Nachträge ("Das war im Preis nicht enthalten") gehören zum Alltag. Das neue Bauvertragsrecht hat hier klare Regeln geschaffen.

• Anordnungsrecht: Der Besteller kann Änderungen des vereinbarten Werks anordnen. Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten vorlegen.
• Vergütungsanpassung: Einigen sich die Parteien nicht, darf der Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen 80% der Nachtragsvergütung als Abschlagszahlung fordern.
• Kalkulation: Für Unternehmer ist es essenziell, Nachträge auf Basis der "tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen" (§ 650c BGB) zu berechnen, sofern keine Urkalkulation hinterlegt wurde. Pauschale Preisaufschläge sind oft angreifbar.

4. Der Bauträgervertrag und die MaBV

Beim Kauf einer Immobilie "vom Reißbrett" greifen die Schutzmechanismen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der Bauträger darf Zahlungen vom Erwerber nur nach einem strengen Ratenplan fordern, der sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert.

• Typischer Konflikt: Der Bauträger fordert die Rate "Rohbaufertigstellung", obwohl wesentliche Arbeiten (z.B. Treppenläufe) fehlen. Hier ist anwaltliche Prüfung geboten, um Vorleistungen ohne Gegenwert zu verhindern.
• Trennung der Mängel: Es ist strikt zwischen Mängeln am Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Tiefgarage) zu unterscheiden. Für Letztere ist oft die Eigentümergemeinschaft zuständig, was die Durchsetzung verkompliziert.