Viele Bausachen werden an Formalien entschieden: an einer Mängelrüge, die zu ungenau war, an einer Frist, die nie gesetzt wurde, oder an einer Abnahme ohne Vorbehalt. Dabei kann es um fünfstellige Beträge gehen. Vier Punkte begegnen uns in der Praxis immer wieder.
Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt (§ 640 BGB). Danach ändert sich viel. Der Werklohn wird fällig (§ 641 BGB), beim Bauvertrag sobald auch eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB). Das Risiko, dass das Werk zufällig beschädigt wird, etwa durch Unwetter, geht auf den Bauherrn über (§ 644 BGB). Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt, bei Bauwerken mit fünf Jahren (§ 634a BGB). Und von nun an muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
Hinweis: Erklären Sie die Abnahme nicht unter Zeitdruck und möglichst nicht nur mündlich. Bestehen Sie auf einem gemeinsamen Protokoll. Mängel, die Sie kennen, müssen Sie bei der Abnahme vorbehalten, sonst verlieren Sie insoweit die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB). Auch eine vereinbarte Vertragsstrafe müssen Sie bei der Abnahme vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB). Setzt Ihnen der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, müssen Sie in dieser Frist mindestens einen Mangel nennen, sonst gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB). Sind Sie Verbraucher, tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform darauf hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Als Unternehmer sollten Sie die Abnahme aktiv verlangen.
Viele Bauherren glauben, sie müssten die Ursache eines Mangels benennen, etwa eine falsch verlegte Abdichtung. Das ist nicht nötig, und eine falsch vermutete Ursache schadet nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, die sichtbare Erscheinung genau zu beschreiben, zum Beispiel „Feuchtigkeit im Keller, Nordostecke“ (BGH, Urteil vom 30.10.2007, X ZR 101/06). Die Ursache zu finden ist Sache des Unternehmers, und die Rüge erfasst alle Ursachen dieses Symptoms.
Wichtig ist der zweite Schritt. Bevor Sie eine andere Firma beauftragen oder den Werklohn mindern, müssen Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen (§§ 637, 638 BGB). Lassen Sie den Mangel ohne Frist von einem Dritten beseitigen, bleiben Sie in der Regel auf den Kosten sitzen.
Streit über Nachträge gehört auf vielen Baustellen dazu: „Das war im Preis nicht enthalten.“ Seit 2018 regelt das BGB diesen Streit ausdrücklich. Der Besteller kann Änderungen verlangen, der Unternehmer muss dafür ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten machen. Einigen sich beide nicht binnen 30 Tagen, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b BGB).
Die Mehrvergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen (§ 650c Abs. 1 BGB). Liegt eine hinterlegte Urkalkulation vor, kann der Unternehmer auf sie zurückgreifen. Solange über die Höhe gestritten wird, darf er 80 Prozent seines Angebots in Abschlagsrechnungen ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB). Pauschale Aufschläge ohne Kalkulation lassen sich dagegen oft angreifen.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt in Raten nach Baufortschritt. Welche Raten zulässig sind, legt die Makler- und Bauträgerverordnung fest (§ 3 Abs. 2 MaBV): zuerst 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, dann Teilbeträge für Rohbau, Dach, Installation, Fenster und die weiteren Gewerke, zuletzt ein Rest nach vollständiger Fertigstellung.
Häufig verlangt ein Bauträger eine Rate, bevor der Abschnitt fertig ist, etwa die Rohbaurate, obwohl die Treppen noch fehlen. Zahlen Sie dann nicht, bevor geprüft ist, ob die Rate fällig ist. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade oder Tiefgarage oft die Eigentümergemeinschaft verfolgt, Mängel in der eigenen Wohnung dagegen jeder Erwerber selbst.
Ein kleiner Formfehler in der Mängelrüge oder der Bedenkenanmeldung kann den Verlust von Ansprüchen in Höhe von zehntausenden Euro bedeuten.
Sie ist die körperliche Hinnahme des Werkes verbunden mit der Anerkennung als "im Wesentlichen vertragsgemäß".
Beweislastumkehr: Vor der Abnahme liegt die Beweislast für die Mangelfreiheit beim Unternehmer. Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser vom Unternehmer verursacht wurde.
Ohne Abnahme besteht grundsätzlich kein Anspruch auf die Schlusszahlung.
Gefahrübergang: Das Risiko für zufällige Verschlechterung (z.B. Unwetter, Vandalismus) geht auf den Bauherrn über.
Als Bauherr sollten Sie die Abnahme niemals unter Zeitdruck oder rein mündlich erklären. Als Unternehmer hingegen sollten Sie aktiv auf eine förmliche Abnahme hinwirken, um den Schwebezustand zu beenden.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Mängelrüge. Bauherren glauben oft, sie müssten die technische Ursache eines Mangels benennen (z.B. "Die Abdichtung ist falsch verlegt").
Die Symptomtheorie: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, wenn der Auftraggeber die Mangelerscheinung (das Symptom) hinreichend deutlich beschreibt (z.B. "Feuchtigkeitseintritt im Keller, Ecke Nord-Ost"). Die Erforschung der Ursache ist Aufgabe des Fachunternehmers.
Streitigkeiten über Nachträge ("Das war im Preis nicht enthalten") gehören zum Alltag. Das neue Bauvertragsrecht hat hier klare Regeln geschaffen.
Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten vorlegen.
Vergütungsanpassung: Einigen sich die Parteien nicht, darf der Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen 80% der Nachtragsvergütung als Abschlagszahlung fordern.
Kalkulation: Für Unternehmer ist es essenziell, Nachträge auf Basis der "tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen" (§ 650c BGB) zu berechnen, sofern keine Urkalkulation hinterlegt wurde. Pauschale Preisaufschläge sind oft angreifbar.
Beim Kauf einer Immobilie "vom Reißbrett" greifen die Schutzmechanismen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der Bauträger darf Zahlungen vom Erwerber nur nach einem strengen Ratenplan fordern, der sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert.
Typischer Konflikt: Der Bauträger fordert die Rate "Rohbaufertigstellung", obwohl wesentliche Arbeiten (z.B. Treppenläufe) fehlen.
Trennung der Mängel: Es ist strikt zwischen Mängeln am Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Tiefgarage) zu unterscheiden. Für Letztere ist oft die Eigentümergemeinschaft zuständig, was die Durchsetzung verkompliziert.
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