Bei Bausachen in Augsburg treffen zwei Rechtsgebiete aufeinander. Mängel, Abnahme und Werklohn richten sich nach dem BGB; darüber verhandeln je nach Streitwert das Amtsgericht oder das Landgericht Augsburg. Baugenehmigung, Abstandsflächen und Nachbarrechte richten sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Baugesetzbuch; hier entscheidet das Verwaltungsgericht Augsburg. Vier Punkte begegnen uns dabei oft.
Mit der Abnahme billigt der Bauherr das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß (§ 640 Abs. 1 BGB). Danach wird der Werklohn fällig, beim Bauvertrag zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung (§ 641 Abs. 1, § 650g Abs. 4 BGB). Die fünfjährige Verjährung für Mängel am Bauwerk beginnt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB), und einen Mangel muss ab jetzt der Bauherr beweisen.
Hinweis: Mängel, die Sie kennen, und eine vereinbarte Vertragsstrafe müssen Sie bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3, § 341 Abs. 3 BGB). Gehen Sie deshalb mit einer Liste zum Termin und bestehen Sie auf einem Protokoll, das beide Seiten unterschreiben. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, nennen Sie darin mindestens einen Mangel; sonst gilt das Werk als abgenommen. Verbraucher trifft diese Folge nur, wenn der Unternehmer in Textform darauf hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB).
Für die Mängelanzeige genügt es, das Erscheinungsbild genau zu beschreiben, etwa „Risse im Putz der Südfassade, Erdgeschoss“. Die Ursache muss der Unternehmer selbst finden (BGH, Urteil vom 30.10.2007, X ZR 101/06).
Bevor Sie einen anderen Handwerker beauftragen, setzen Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Erst wenn sie erfolglos abgelaufen ist, können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten oder vorab einen Vorschuss verlangen (§ 637 Abs. 1 und 3 BGB). Ist streitig, woher der Mangel kommt, kann das Gericht schon vor einem Prozess einen Sachverständigen beauftragen; der Antrag hemmt die Verjährung (§ 485 ZPO, § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB).
Wie viel Abstand ein Gebäude zur Grundstücksgrenze halten muss, regelt Art. 6 BayBO. Grundsätzlich beträgt die Abstandsfläche 0,4 H, mindestens 3 m (Art. 6 Abs. 5 BayBO). Für Augsburg gilt eine Besonderheit: In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern beträgt sie 1 H, wenn die Umgebung überwiegend von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 geprägt ist, also etwa in Vierteln mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Ausgenommen sind Gewerbe-, Kern-, Industrie- und festgesetzte urbane Gebiete. Vor bis zu zwei Außenwänden mit höchstens 16 m Länge genügen dann 0,5 H (Art. 6 Abs. 5a BayBO).
Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume dürfen an der Grenze stehen, wenn ihre Wand im Mittel nicht höher als 3 m und je Grenze nicht länger als 9 m ist; auf dem ganzen Grundstück sind höchstens 15 m erlaubt (Art. 6 Abs. 7 BayBO). Ein Bebauungsplan oder eine städtische Satzung kann andere Maße festlegen (Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO). Das sehen wir im Einzelfall nach.
Bauanträge in der Stadt Augsburg prüft die Stadt als untere Bauaufsichtsbehörde, im Landkreis Augsburg in der Regel das Landratsamt (Art. 53 Abs. 1 BayBO). Wer neben Ihnen bauen will, muss Ihnen Lageplan und Bauzeichnungen zur Unterschrift vorlegen. Stimmen Sie nicht zu und wird das Vorhaben trotzdem genehmigt, wird Ihnen die Baugenehmigung zugestellt (Art. 66 Abs. 1 BayBO).
Ab der Zustellung haben Sie einen Monat Zeit für die Klage zum Verwaltungsgericht Augsburg (§ 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Ein Widerspruchsverfahren gibt es im bayerischen Baurecht nicht (Art. 12 Abs. 2 AGVwGO). Die Klage hält den Bau nicht auf (§ 212a Abs. 1 BauGB). Soll nicht weitergebaut werden, braucht es zusätzlich einen Eilantrag beim Verwaltungsgericht (§ 80a Abs. 3 VwGO).
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