Bauliche Veränderung WEG: Beschlusspflicht laut BGH 2026

Seit der WEG-Reform, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, regelt § 20 WEG bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – nicht mehr § 22 WEG a.F., wie ihn manche Ratgeber im Netz bis heute zitieren. Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, nur beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Eine Ausnahme gilt nach § 20 Abs. 2 WEG für privilegierte Maßnahmen, bei denen nur noch über das „Wie“, nicht mehr über das „Ob“ abgestimmt werden muss: Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität – und ausdrücklich die „Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“, also das Balkonkraftwerk. Für alles andere, etwa neue Fenster, einen Wintergarten oder ein Gartenhaus, bleibt es beim vollen Beschlusszwang.

Genau diese Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt für den denkbar kleinsten Fall geklärt: eine Gemeinschaft aus nur zwei Mitgliedern. Zwei Frauen sind die einzigen Eigentümerinnen eines 1979 aufgeteilten Doppelhauses auf Sylt; die Teilungserklärung regelt außer den Miteigentumsanteilen, dem Sondereigentum und den Sondernutzungsrechten am jeweiligen Garten nichts Weiteres. Eine der beiden ließ 2023 ohne vorherige Beschlussfassung zusätzliche Fenster an mehreren Fassaden einbauen und ein größeres Gartenhaus anstelle eines kleineren, bislang geduldeten Vorgängerbaus errichten. Ihr Argument: Bei nur zwei Eigentümern brauche es keinen förmlichen Beschluss – wen sollte die Maßnahme sonst stören?

Der BGH widersprach: „Der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt … grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer], die (nur) deshalb entstanden ist, weil das Grundstück nicht real geteilt werden konnte“ (BGH, Urteil vom 12.06.2026, Az. V ZR 68/25, Rn. 14). Der Senat lehnt es ausdrücklich ab, danach zu differenzieren, wie eng oder informell zwei Nachbarn ihre Gemeinschaft tatsächlich leben – das schüfe nur Rechtsunsicherheit (Rn. 15).

Wichtig für die Einordnung: Der Tenor des Urteils ist geteilt. Rechtskräftig entschieden ist die Verurteilung zum Rückbau der Fenster an der Ostfassade; die Ablehnung des Gestattungsanspruchs dort ist ebenfalls rechtskräftig. Hinsichtlich der Fenster an Nord- und Südfassade sowie des Gartenhauses hat der BGH das Urteil dagegen aufgehoben und zur weiteren Aufklärung an das Landgericht Itzehoe zurückverwiesen – ob diese beiden Maßnahmen am Ende gestattet werden, ist offen. Der BGH hat also nicht den vollständigen Rückbau angeordnet, sondern nur einen Teil rechtskräftig bestätigt und den Rest neu zur Prüfung gegeben.

• Vor dem Bauen fragen, nicht danach rechtfertigen. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein – am einfachsten per Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG –, bevor die erste Rechnung an den Handwerker geht.
• Insider-Hinweis: Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung wörtlich auf eine Klausel, die Ihre Einheiten „wie real geteilte Grundstücke“ behandelt. Fehlt diese ausdrückliche Formulierung, gilt der volle Beschlusszwang – auch nach Jahren informeller Praxis. An genau diesem Punkt scheitern die meisten Laien-Teilungserklärungen.
• Zweiter Insider-Hinweis: Dokumentieren Sie jede Zustimmung oder Ablehnung schriftlich mit Datum – eine E-Mail ist vor Gericht mehr wert als eine mündliche Erinnerung ein Jahr später. Bei einer Beschlussersetzungsklage entscheidet oft, wer den Ablauf lückenlos belegen kann.
• Verweigert der Miteigentümer grundlos die Zustimmung, klagen Sie auf Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG), nicht gegen den Nachbarn persönlich. Das ist ein häufiger Fehler in eigenständig verfassten Klagen.
• Fristen notieren: Anfechtung – 1 Monat Klage, 2 Monate Begründung, beide ab Beschlussfassung (§ 45 WEG). Verjährung eines Rückbauanspruchs – regelmäßig 3 Jahre ab Ende des Kenntnisjahres (§§ 195, 199 BGB); ob diese Frist bei einer fortdauernden baulichen Veränderung überhaupt zu laufen beginnt, hat der BGH offengelassen – kalkulieren Sie im Zweifel mit dem früheren Fristbeginn.
• Für Hausverwaltungen: Eine bauliche Veränderung formlos „durchzuwinken“, weil nur zwei Parteien betroffen sind, setzt die Gemeinschaft dem Risiko eines später erzwungenen Rückbaus aus. Bereiten Sie die Beschlussfassung förmlich vor. Beachten Sie: Eine Kleinstgemeinschaft braucht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG keinen zertifizierten Verwalter, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt – dann führt der Versammlungsvorsitzende die Beschluss-Sammlung selbst (§ 24 Abs. 7, 8 WEG).
• Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 WEG) – für ein Objekt in Ellwangen also das Amtsgericht Ellwangen, nach derzeitigem Kenntnisstand ohne abweichende Konzentrationsregelung für Baden-Württemberg.
• Bauen Sie selbst oder beauftragen Sie ein Bauunternehmen? Dann lohnt zusätzlich unser Beitrag zum VOB-Sicherheitseinbehalt – dort geht es um die Absicherung von Mängelansprüchen gegenüber dem ausführenden Betrieb.