Wir vertreten Vermieter, Hausverwaltungen und Unternehmen, die Wohnungen oder Gewerberäume vermieten. Meist geht es um ausbleibende Miete, eine Kündigung, die vor Gericht halten muss, oder um die Betriebskostenabrechnung.
Bei Mietschulden kündigen wir in der Regel fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich. Der Grund: Zahlt ein Wohnungsmieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, oder verpflichtet sich etwa das Jobcenter zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung bleibt davon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unberührt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Schonfrist hat der Mieter außerdem nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind; welche Kosten das sein können, bestimmt die Betriebskostenverordnung (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Kaution darf bei Wohnraum höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, und der Mieter darf sie in drei Raten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Nach dem Auszug läuft eine kurze Frist: Ihre Ersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache verjähren sechs Monate, nachdem Sie sie zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Halten Sie die Rückgabe deshalb mit Protokoll und Fotos fest und sichern Sie Ansprüche innerhalb dieser sechs Monate.
Bei Wohnraum können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie dabei um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB). Für Gewerberäume gelten die meisten dieser Schutzvorschriften nicht, dafür hängt mehr am Vertrag. Wird ein Gewerbemietvertrag für länger als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden (§ 578 Abs. 1 Satz 2, § 550 BGB). Wir prüfen Gewerbemietverträge vor der Unterschrift und bei jedem Nachtrag.
Ja, wenn der Rückstand die gesetzliche Schwelle erreicht: an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine Abmahnung oder Frist ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung muss schriftlich sein und den Grund nennen.
Zahlt der Mieter von Wohnraum den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon unberührt. Deshalb kündigen wir in der Regel beides.
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Danach können Sie Nachforderungen nur noch verlangen, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 BGB).
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate, nachdem Sie die Mietsache zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Ein Schreiben an den Mieter hält diese Frist nicht auf. Wir sorgen dafür, dass die Ansprüche rechtzeitig gesichert sind.
Drei Vorlagen, mit denen Vermieter oft selbst arbeiten, jeweils mit den Fehlern, an denen sie vor dem Amtsgericht scheitern. Wir schicken sie Ihnen kostenlos als Word-Datei und als PDF per E-Mail.
Unser Rundbrief für Vermieter erscheint in loser Folge, höchstens einmal im Monat. Er bringt neue Urteile und Gesetzesänderungen aus dem Mietrecht, die Sie als Vermieter kennen sollten. Wir erklären sie kurz und sagen, was Sie bei Ihren Mietverhältnissen prüfen sollten.
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