Kündigung bei Mietrückstand: Vermieter-Leitfaden
Wer wegen Mietrückstands nur fristlos kündigt, verliert die Wohnung in dem Moment zurück, in dem der Mieter nachzahlt. Der Ausweg ist ein Absatz mehr im selben Schreiben: fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Denn eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt nur die fristlose Kündigung; die daneben erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, Az. VIII ZR 307/21).
Dieser Beitrag richtet sich an Vermieter und Hausverwaltungen. Er zeigt Schwellen, Form, Fristen und die sechs Stellen, an denen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs in der Praxis scheitern. Stand: 29. August 2026. Ein Gesetzentwurf würde die Kernaussage umkehren – dazu weiter unten ein eigener Abschnitt.
Kündigung wegen Mietrückstand: Warum zwei Kündigungen in ein Schreiben gehören
Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
Fristlos kündigen dürfen Sie in zwei Fällen: wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist (Buchstabe a) – bei Wohnraum ist er erst dann „nicht unerheblich“, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) –, oder wenn sich der Rückstand über mehr als zwei Termine auf zwei Monatsmieten summiert (Buchstabe b).
Eine Abmahnung brauchen Sie dafür nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt den Zahlungsverzug ausdrücklich aus. Daneben steht ein Kündigungsgrund, der in Ratgebertexten fast nie vorkommt: § 569 Abs. 2a BGB greift, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe zweier Monatsmieten in Verzug ist – ohne Abhilfefrist und ohne Abmahnung; als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.
Die Schonfristzahlung – und was sie gerade nicht erledigt
Die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn Sie spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt werden – oder wenn sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Rechtshängigkeit tritt mit Zustellung der Räumungsklage ein (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO). Diese Heilung wirkt nur einmal in zwei Jahren (Satz 2).
Hier liegt der teuerste Irrtum dieses Themas. Viele Darstellungen schreiben, eine ordentliche Kündigung bleibe von einer Nachzahlung „oft“ unberührt. Sie bleibt es nicht „oft“, sondern im Grundsatz.
BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, Az. VIII ZR 307/21: Ein innerhalb der Schonfrist erfolgter Ausgleich des Mietrückstands hat nach dem ersten Leitsatz „lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung“. Diese beschränkte Wirkung entspreche, so der zweite Leitsatz, dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers; der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) dürfe sie nicht durch eine eigene Lösung ersetzen.
Was der BGH offengelassen hat
Ein Punkt wird fast überall unterschlagen, und er ist für Ihr Kündigungsschreiben der wichtigste: Der BGH hat nicht entschieden, dass die ordentliche Kündigung dort wirksam war. Er hat das Berufungsurteil aufgehoben und an eine andere Kammer zurückverwiesen; die übrigen Voraussetzungen hat er nur zugunsten der Vermieterin unterstellt, weil dazu nichts festgestellt war.
Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt mehr als einen Rückstand: eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Ein Rückstand allein genügt nicht automatisch – der BGH verweist dazu auf sein Urteil vom 10. Oktober 2012, Az. VIII ZR 107/12. Wer die hilfsweise Kündigung nur mit einem Verweis auf die Zeilen darüber begründet, hat sie nicht begründet.
Ein zweiter Punkt geht zu Ihren Gunsten und steht in derselben Entscheidung: Der Härtefall-Widerspruch des Mieters führt nicht weiter, wenn ein Grund vorlag, der zur fristlosen Kündigung berechtigte (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB) – daran ändert die Schonfristzahlung nichts.
Sechs Fehler, an denen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs scheitern
- Nur fristlos gekündigt. Der häufigste und am leichtesten vermeidbare Fehler. Zahlt der Mieter in der Schonfrist, ist das Verfahren verloren, obwohl der Rückstand unstreitig bestand – vermeiden lässt er sich mit einem Absatz im selben Schreiben.
- Die Schriftform verfehlt. § 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form, also die eigenhändige Unterschrift auf Papier; E-Mail, Fax und eingescanntes PDF genügen nicht. Ebenso häufig: Sie ist nicht an alle Mieter gerichtet oder nicht von allen Vermietern unterschrieben.
- Ohne Originalvollmacht gekündigt. Kündigt die Hausverwaltung, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird – dann ist sie unwirksam. Ausgeschlossen ist das nur, wenn der Vermieter ihn zuvor von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.
- Die Begründung zu dünn gehalten. § 569 Abs. 4 BGB verlangt den wichtigen Grund im Kündigungsschreiben, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Gründe des berechtigten Interesses. Das sind zwei Begründungen, nicht eine; nachgeschobene Gründe zählen nur, soweit sie nachträglich entstanden sind.
- Den Rückstand falsch gerechnet. Einseitig erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen, unberücksichtigte Minderungen und eine mit der Miete verrechnete Kaution führen oft dazu, dass die Schwelle in Wahrheit nicht erreicht ist. Dazu eine Sperre, die kaum jemand kennt: Nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zu einer erhöhten Miete (§§ 558 bis 560 BGB) dürfen Sie zwei Monate lang nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen, sofern nicht schon die bisher geschuldete Miete den Grund trägt (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).
- Zur Selbsthilfe gegriffen. Schlösser austauschen, Strom abstellen, Möbel entfernen: verbotene Eigenmacht und schadensersatzpflichtig. Der Weg ist die Räumungsklage – und der Titel muss alle Personen erfassen, denen ein eigenes Besitzrecht zusteht, sonst scheitert die Zwangsvollstreckung. Wie sich der Kostenvorschuss für die Räumung senken lässt und welche Pflichten Sie dabei übernehmen, lesen Sie im Beitrag Berliner Räumung: Titel, Kosten, Verwahrung.
Was Vermieter jetzt tun – und was die geplante Reform ändern würde
Checkliste für das Kündigungsschreiben
- Beide Kündigungen in ein Schreiben: fristlos nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
- Rückstand aufschlüsseln – Monat für Monat: Sollmiete, Zahlung, Differenz.
- Die ordentliche Kündigung getrennt begründen: Dauer und Höhe des Rückstands, Mahnungen, Reaktion des Mieters.
- Schriftlich, eigenhändig unterschrieben, Originalvollmacht beigelegt (§ 568 Abs. 1, § 174 BGB).
- Frist der ordentlichen Kündigung berechnen: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats; nach fünf und acht Jahren seit Überlassung je drei Monate mehr – also drei, sechs oder neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
- Zugang beweisbar machen: Bote, der den Inhalt kennt und den Einwurf bezeugen kann. Das Einwurf-Einschreiben belegt den Einwurf, nicht den Inhalt.
- In der Mieterakte vermerken, ob schon einmal eine Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam wurde. Die Heilung wirkt nur einmal in zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB) – beim zweiten Mal ist diese Zeile Ihr stärkstes Argument.
Was die Räumung kostet – der Rechenweg statt einer Beispielsumme
Zuständig ist ohne Rücksicht auf den Streitwert ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO). Der Streitwert ist das für ein Jahr zu zahlende Entgelt (§ 41 Abs. 2 GKG), also das Nettogrundentgelt; Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG). Bei 700 Euro Nettokaltmiete sind das 8.400 Euro. Gerichts- und Anwaltsgebühren bemessen sich danach und sind vorzustrecken, dazu kommen Mietausfall und Zwangsräumung. Eine Gesamtsumme nennen wir bewusst nicht – sie hängt von Instanzenzug, Vergleich und Vollstreckungsart ab.
Stand 29. August 2026: Der Gesetzentwurf BT-Drucksache 21/6807 ist noch nicht geltendes Recht
Alles bisher Gesagte beschreibt die heute geltende Rechtslage. Im Bundestag liegt ein Gesetzentwurf, der ihre Kernaussage umkehren würde: der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Gesetzentwurf der Bundesregierung, Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026, öffentlich „Mietrecht II“). Vorgesehen ist ein neuer § 573 Abs. 4 BGB: Eine ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Miete oder der Kaution soll ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird – vor allem aber soll die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf die ordentliche Kündigung entsprechend anwendbar werden. Der Entwurf begrenzt das ausdrücklich: Auf diesem Weg soll eine ordentliche Kündigung „im Rahmen eines Mietverhältnisses insgesamt nur einmal“ unwirksam werden können.
Verfahrensstand, geprüft am 29. August 2026: Die Drucksache datiert vom 1. Juli 2026, die erste Lesung im Bundestag fand am 9. Juli 2026 statt; danach folgen Ausschussberatungen sowie zweite und dritte Lesung. Ein Gesetzesbeschluss ist nicht gefasst, das Gesetz ist nicht verkündet und nicht in Kraft. Wie das Verfahren ausgeht, sagen wir nicht voraus.
Bis zur Verkündung gilt die oben dargestellte Rechtslage unverändert – eine heute ausgesprochene Doppelkündigung ist richtig. Wer Kündigungsvorlagen pflegt, sollte den Vorgang aber im Blick behalten.
Häufige Fragen & Fazit
Ab wie vielen Monatsmieten Rückstand darf ich kündigen?
Für die fristlose Kündigung genügt Verzug für zwei aufeinander folgende Termine, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); alternativ ein über mehr als zwei Termine aufgelaufener Rückstand von zwei Monatsmieten (Buchstabe b). Für die ordentliche Kündigung gibt es keine feste Zahl – dort zählt die schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung.
Muss ich den Mieter vor der Kündigung abmahnen?
Bei Zahlungsverzug nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt diesen Fall aus. Sinnvoll ist eine Mahnung trotzdem – sie dokumentiert, dass der Mieter den Rückstand kannte, und das trägt später die Verschuldensfrage.
Sind wiederholt verspätete Zahlungen ein Kündigungsgrund?
Wer regelmäßig zu spät, aber vollständig zahlt, erreicht die Schwellen der fristlosen Kündigung meist nicht. In Betracht kommt dann § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – dafür müssen Sie die Unpünktlichkeit als schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung darlegen, mit Daten, Beträgen und Mahnungen.
Der Mieter zahlt alles nach – ist die Kündigung damit erledigt?
Die fristlose ja, wenn die Zahlung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage eingeht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, Az. VIII ZR 307/21). Und die Heilung wirkt nur einmal in zwei Jahren.
Welche Form und welche Frist gelten?
Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB); E-Mail und PDF genügen nicht. Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, nach fünf und acht Jahren seit Überlassung je drei Monate später (§ 573c Abs. 1 BGB).
Gilt das alles auch für Gewerberaum?
Nein. Auf Räume, die keine Wohnräume sind, ist von § 569 BGB nur Absatz 2 entsprechend anzuwenden (§ 578 Abs. 2 BGB), die §§ 573 und 573c BGB gelten dort ebenfalls nicht. Dieselbe Nachzahlung rettet den Gewerbemieter also nicht.
Fazit
Die Kündigung wegen Mietrückstands entscheidet sich seltener am Rückstand als am Schreiben. Wer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigt, beide getrennt begründet und die Form einhält, hat auch nach einer Schonfristzahlung noch eine Kündigung in der Hand. Wer nur fristlos kündigt, verliert in diesem Moment alles – und dabei bleibt es, solange das Gesetz zu Drucksache 21/6807 nicht verkündet ist.
Die Kanzlei Pfaff berät Vermieter und Hausverwaltungen an den Standorten Ellwangen und Augsburg sowie bundesweit digital – von der Prüfung des Kündigungsschreibens bis zur Räumungsklage.
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Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand vom 29. August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.