Berliner Räumung: Titel, Kosten, Verwahrung

Nach § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Entscheidend ist, was „Besitz" hier bedeutet. Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Beschluss vom 30. April 2020, Az. I ZB 61/19, ausdrücklich festgehalten: „Besitz" im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des Gewahrsams gemäß § 886 ZPO, und dieser entspricht dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB — also der tatsächlichen Gewalt über die Sache (amtlicher Leitsatz 4).

Wichtig zur Einordnung dieser Entscheidung: Der BGH hat die Sache aus einem Verfahrensgrund aufgehoben und zurückverwiesen und die hier interessierenden Aussagen in einem Hinweisteil für das weitere Verfahren getroffen. Es sind amtliche, vom Senat selbst veröffentlichte Leitsätze mit erheblichem Gewicht — aber der Fall wurde in der Sache nicht entschieden.

Die Regel lautet damit: Gegen jeden, der an der Wohnung Gewahrsam oder Mitgewahrsam hat, muss ein Vollstreckungstitel vorliegen. Der Gerichtsvollzieher beurteilt allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse, und zwar so, wie sie für ihn äußerlich erkennbar sind. Er prüft nicht, wer Mietvertragspartei ist, wem die Möbel gehören oder wer materiell zur Rückgabe verpflichtet wäre.

Wie hart diese Formalisierung ist, zeigt eine tragende Entscheidung desselben Senats — BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017, Az. I ZB 103/16. Dort heißt es in Randnummer 16: Für oder gegen andere als die in Titel oder Klausel bezeichneten Personen darf die Zwangsvollstreckung „auch dann nicht erfolgen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass sie Gläubiger oder Schuldner sind". Die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung können nach dieser Entscheidung „nicht durch materiell-rechtliche Erwägungen oder Gesichtspunkte der Billigkeit außer Kraft gesetzt werden". Die Rechtsbeschwerde des Eigentümers blieb erfolglos.

Eine Erleichterung gibt es aber: Es genügt nach derselben Entscheidung, wenn sich durch Auslegung anhand des Titels ohne weiteres feststellen lässt, wer Partei ist. Eine unglückliche Schreibweise im Rubrum ist also nicht automatisch das Ende — eine bloß umschreibende Bezeichnung dagegen schon.

Und umgekehrt müssen Sie nicht gegen jeden Mietvertragspartner vorgehen. Im Beschluss vom 30. April 2020 hat der Senat darauf hingewiesen, der Vermieter sei materiell-rechtlich nicht verpflichtet, gegen sämtliche im Mietvertrag genannten Personen einen Räumungstitel zu erwirken; mehrere Mieter schulden die Rückgabe als Gesamtschuldner einer unteilbaren Leistung (§ 431 BGB), und die Rückgabepflicht kann im Fall des alleinigen tatsächlichen Besitzes eines Mieters nur gegenüber diesem allein vollstreckt werden. Lesen Sie diesen Satz nicht als Freibrief. Der amtliche Leitsatz 6 formuliert knapper — für die Räumung genüge ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Räumungstitel —, doch die Begründung nennt die Bedingung: alleiniger tatsächlicher Besitz. Wohnen zwei Mitmieter dort, brauchen Sie beide im Titel.

Der Erbfall. Stirbt ein Mitmieter, ist die Räumung nicht automatisch blockiert. Der fiktive, nicht tatsächlich ausgeübte Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet keinen Gewahrsam im Sinne einer nach außen erkennbaren Sachherrschaft (amtlicher Leitsatz 5). Eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 750 Abs. 2, § 727 ZPO müssen Sie deshalb nur erwirken, wenn sich klar und eindeutig aus den Gesamtumständen ergibt, dass die Erben tatsächlichen Mitbesitz haben. Dass persönliche Gegenstände des Verstorbenen noch in der Wohnung stehen, genügt dafür nicht.

Eine Randnotiz zur Abgrenzung: Bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs kann der Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung noch unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) — was das für die Kündigung bedeutet, lesen Sie hier.

• Vor der Klage feststellen, wer tatsächlich dort wohnt — nicht, wer im Mietvertrag steht. Namensschild am Klingelbrett, Briefkasten, Meldeverhältnisse: Was der Gerichtsvollzieher vorfindet, zählt; was Sie ihm erzählen, nicht. Für eine Verwaltung mit vielen Einheiten gehört dieser Schritt in den Standardablauf vor jeder Klageerhebung.
• Den Dritten materiell-rechtlich fassen. Haben Sie den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, können Sie die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von diesem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Das ist der Weg, einen Untermieter oder Mitbewohner mit eigenem Gewahrsam in den Titel zu bekommen — im Erkenntnisverfahren, wo es wenig kostet, und nicht nachträglich.
• Auf die Dokumentation hinwirken. Der Gerichtsvollzieher hat die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Protokoll zu dokumentieren und darf dabei Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen (§ 885a Abs. 2 ZPO). Für einen späteren Streit über angeblich entsorgte Wertgegenstände ist dieses Protokoll Ihre Verteidigung. Sprechen Sie es vor dem Termin an.
• Die Kosten richtig einordnen. Die Kosten nach § 885a Abs. 3 und 4 ZPO gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung (Absatz 7) und fallen damit nach § 788 Abs. 1 ZPO dem Schuldner zur Last, soweit sie notwendig waren. Das ist ein Anspruch, kein Geld. Wer gegen einen zahlungsunfähigen Mieter räumt, erhält einen weiteren Titel. Rechnen Sie deshalb mit dem Vorschuss, den Sie tatsächlich aufbringen müssen, nicht mit einer Erstattung, die Sie vielleicht nie sehen.
• Räumungsfristen einkalkulieren. Das Gericht kann dem Mieter im Räumungsurteil eine angemessene Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 1 und 5 ZPO). Im Räumungsvergleich gilt dieselbe Obergrenze, gerechnet ab dem Tag des Vergleichsschlusses (§ 794a Abs. 3 ZPO); zuständig ist dort das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Wohnraum liegt — für Objekte im Ostalbkreis also etwa das Amtsgericht Ellwangen oder Aalen.
• Taktischer Hinweis: Sie müssen die Rechtskraft nicht abwarten. Urteile in Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter wegen Räumung sind nach § 708 Nr. 7 ZPO für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung zu erklären. Eine gewährte Räumungsfrist nach § 721 ZPO steht der Vollstreckung allerdings entgegen — auf den Räumungsfristantrag der Gegenseite lohnt es sich deshalb, schon im Prozess einzugehen.
• Den Räumungsvergleich kaufmännisch prüfen. Ein fester Auszugstermin ohne weitere Instanzen ist für eine Verwaltung häufig mehr wert als ein durchgesetzter Titel — vorausgesetzt, der Vergleich benennt alle Personen mit Gewahrsam. Der Titel aus dem Vergleich hat dasselbe Bezeichnungsproblem wie der aus dem Urteil.
• Gewerbemiete: kein sozialer Kündigungsschutz und keine Schonfristzahlung — die Vollstreckung nach §§ 885, 885a ZPO ist aber dieselbe.