Mieterhöhung in Augsburg: Kappungsgrenze 15 Prozent
In Augsburg darf eine Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, und auch das nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundlage ist § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025, die Augsburg in ihrer Anlage unter Nr. 7.1.1 aufführt und bis zum 31. Dezember 2029 gilt. Außerhalb der Verordnung liegt die Grenze bei 20 Prozent.
Zulässig ist also immer der niedrigere von zwei Werten: die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel und die Ausgangsmiete plus 15 Prozent. Welche Gemeinden im Augsburger Umland dazugehören, wie die Frist läuft und wo Erhöhungsverlangen scheitern, steht unten.
Kappungsgrenze in Augsburg und im Umland: 15 oder 20 Prozent
Welche Gemeinden unter die 15 Prozent fallen
Die Mieterschutzverordnung nennt im Regierungsbezirk Schwaben für den Raum Augsburg die Stadt Augsburg, im Landkreis Augsburg Diedorf, Kleinaitingen, Klosterlechfeld, Königsbrunn, Neusäß und Stadtbergen und im Landkreis Aichach-Friedberg Aichach, Friedberg, Kissing und Mering (§ 1 MiSchuV mit Anlage Nr. 7.1.1, 7.2 und 7.3). Dort gelten 15 Prozent.
Alle anderen Gemeinden der beiden Landkreise stehen nicht in der Anlage, zum Beispiel Gersthofen, Bobingen, Schwabmünchen oder Meitingen. Dort bleibt es bei der allgemeinen Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Für die Frage, welche Grenze gilt, kommt es auf die Lage der Wohnung an, nicht auf den Wohnsitz des Vermieters.
Die drei Grenzen jeder Mieterhöhung
- Wartefrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Vergleichsmiete: Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es nicht. In Augsburg wird sie in der Regel mit dem qualifizierten Mietspiegel 2025 berechnet. Den Rechenweg mit Lageklasse zeigen wir im Beitrag Mietspiegel Augsburg 2026.
- Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren höchstens 15 Prozent mehr, gerechnet von der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung galt.
Erhöhungen wegen Modernisierung (§§ 559 bis 559d BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen bei der Wartefrist und bei der Kappungsgrenze nicht mit.
Rechenbeispiel und typische Fehler
Beispiel aus Augsburg
Ein Mieter in Augsburg zahlte bis Mai 2025 eine Nettokaltmiete von 560 Euro, seit dem 1. Juni 2025 sind es 600 Euro. Der Vermieter verlangt im Januar 2027 eine Erhöhung zum 1. April 2027. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel 2025 bei 720 Euro.
- Wartefrist: Am 1. April 2027 ist die Miete seit 22 Monaten unverändert, das Verlangen kommt mehr als ein Jahr nach der letzten Erhöhung. Das passt.
- Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze ist die Miete drei Jahre vor dem 1. April 2027, also am 1. April 2024: 560 Euro. Die Erhöhung vom Juni 2025 liegt im Dreijahreszeitraum und zählt mit.
- Obergrenze: 560 Euro plus 15 Prozent ergibt 644 Euro. Zulässig sind also 644 Euro, nicht 720 Euro. In Gersthofen wären es 672 Euro (560 Euro plus 20 Prozent).
Das Beispiel zeigt den häufigsten Rechenfehler: Wer nur auf die aktuelle Miete schaut, übersieht frühere Erhöhungen im Dreijahreszeitraum. Eine Mietminderung, die der Mieter wegen eines Mangels vornimmt, senkt die Ausgangsmiete dagegen nicht (BGH, Urteil vom 17. April 2019, Az. VIII ZR 33/18, Rn. 21).
Weitere Fehler, die Erhöhungen in Augsburg kosten
- Falsche Wohnfläche. Gerechnet wird mit der tatsächlichen Fläche, auch wenn der Mietvertrag mehr angibt (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14, Rn. 20).
- Mietspiegelfeld nicht genannt. Wer sich auf den qualifizierten Mietspiegel stützt, muss die Einordnung der Wohnung nachvollziehbar mitteilen (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, Rn. 13). In Augsburg gehören Basismiete, Punkte und Lageklasse ins Schreiben.
- Staffel- oder Indexmiete vereinbart. Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).
- Schreiben nicht von allen Vermietern oder nicht an alle Mieter. Das Verlangen muss in Textform von allen Vermietern an alle Mieter gehen. Eine E-Mail genügt der Textform, eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 558a Abs. 1 BGB).
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Fristen: Zustimmung, Wirksamkeit und Zustimmungsklage
Nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
- Zugang des Verlangens am 20. Januar 2027.
- Überlegungsfrist des Mieters bis 31. März 2027.
- Neue Miete ab 1. April 2027, wenn der Mieter zustimmt.
- Zustimmungsklage bis spätestens 30. Juni 2027.
Die Klagefrist ist streng. Der Bundesgerichtshof ordnet sie dem materiellen Recht zu; wer sie versäumt, verliert den Anspruch aus diesem Verlangen und muss neu beginnen (BGH, Urteil vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, Rn. 24). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Für Augsburg, Königsbrunn, Neusäß und Stadtbergen ist das das Amtsgericht Augsburg, Am Alten Einlaß 1.
Ein Mieter kann auch nur teilweise zustimmen. Er schuldet dann den Teil, dem er zugestimmt hat, und der Streit geht nur noch um den Rest.
Was für Mieter und was für Vermieter jetzt sinnvoll ist
- Als Mieter: Ausgangsmiete der letzten drei Jahre heraussuchen, Wohnfläche nachmessen, Lageklasse der Adresse prüfen. Zustimmung schriftlich erklären, damit der Betrag eindeutig ist.
- Als Vermieter: Mieterhöhungen der letzten drei Jahre lückenlos dokumentieren, den Tag festlegen, ab dem die Erhöhung wirken soll, und die Kappungsgrenze von diesem Tag aus rückwärts rechnen.
Häufige Fragen & Fazit
Wie viel darf die Miete in Augsburg maximal steigen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent. Maßgeblich ist der niedrigere Wert.
Gilt die Kappungsgrenze auch in Gersthofen?
Ja, aber mit 20 Prozent. Gersthofen steht nicht in der Anlage der Mieterschutzverordnung, die reduzierte Grenze von 15 Prozent gilt dort nicht.
Zählt eine Mieterhöhung nach Modernisierung mit?
Nein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Gilt die Kappungsgrenze auch bei einem neuen Mietvertrag?
Nein. Bei Neuvermietung greift in Augsburg stattdessen die Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB), mit Ausnahmen etwa für Neubauten nach dem 1. Oktober 2014.
Was passiert, wenn ich nicht reagiere?
Schweigen ist keine Zustimmung. Der Vermieter muss dann innerhalb der Frist klagen. Das Gericht prüft die Vergleichsmiete, und die Kosten trägt im Grundsatz, wer unterliegt.
Fazit
Die Kappungsgrenze von 15 Prozent bremst Mieterhöhungen in Augsburg und zehn Umlandgemeinden deutlich, in Gersthofen oder Bobingen nicht. Entscheidend sind in der Praxis die richtige Ausgangsmiete und das richtige Datum.
Wir rechnen Mieterhöhungen für Vermieter und Mieter in Augsburg und im Landkreis nach, bevor ein Schreiben rausgeht oder eine Zustimmung unterschrieben wird. Mehr zu unserer Arbeit für Vermieter steht auf der Seite Mietrecht für Vermieter, unser Augsburger Büro finden Sie auf der Standortseite.
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Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand vom 24. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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