Mietspiegel Augsburg 2026: Lageklasse, Werte, Rechenweg
Wer 2026 in Augsburg die Miete erhöhen oder eine Mieterhöhung prüfen will, rechnet mit dem Mietspiegel 2025. Der Stadtrat hat ihn am 27. November 2025 als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Er gilt vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2027. Einen eigenen „Mietspiegel 2026“ gibt es also nicht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in drei Schritten: Basismiete aus Wohnfläche und Baujahr, dann Zu- und Abschläge in Prozentpunkten, dann die Umrechnung auf die Wohnung. Neu ist seit 2025 die Lage. Die Stadt hat die alten Wohnbereichskarten abgeschafft und jeder Adresse eine von sieben Lageklassen zugeordnet. Wer nur nach dem Stadtteil schaut, liegt deshalb oft daneben.
So rechnet der Mietspiegel Augsburg 2025
Woher die Zahlen kommen
Das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg hat im Juli und August 2025 zufällig ausgewählte Mieterhaushalte im Stadtgebiet befragt. Von 6.329 Antworten flossen 2.645 in die Auswertung ein. Über alle Wohnungen lag die durchschnittliche Nettomiete bei 9,80 Euro je Quadratmeter. Es ist die fünfte Ausgabe seit 2017 und die dritte vollständige Neuerstellung.
Der Mietspiegel gilt für frei finanzierte Mietwohnungen und vermietete Häuser zwischen 20 und 150 Quadratmetern. Nicht unmittelbar anwendbar ist er unter anderem auf überwiegend möblierte Wohnungen, auf Dienst- und Werkswohnungen und auf Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters. Gerechnet wird mit der Nettomiete, also ohne Betriebskosten, Garage, Stellplatz oder Möblierungszuschlag.
Schritt 1: Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr
Tabelle 1 der Broschüre nennt die Basismiete in Euro je Quadratmeter für eine Wohnung mittleren Standards in mittlerer Lage. Für Wohnungen zwischen 70 und 80 Quadratmetern lauten die Werte zum Beispiel 8,17 Euro (Baujahr 1949 bis 1960), 8,81 Euro (1970 bis 1979), 9,70 Euro (1990 bis 1995) und 11,26 Euro (2002 bis 2007). Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter deutlich mehr. Ein Neubau ab 2020 mit 30 bis 35 Quadratmetern steht bei 20,14 Euro. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag angegebene (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14, Rn. 10).
Schritt 2: Zu- und Abschläge in Punkten
Tabelle 2 enthält nur Merkmale, die in der Auswertung messbar Einfluss auf die Miete hatten. Ein Punkt entspricht einem Prozent der Basismiete. Einige Beispiele: Eine Vollmodernisierung seit 2011 bei einem Haus, das vor 2000 gebaut wurde, bringt plus 21 Punkte. Jede Teilmodernisierung seit 2011, etwa neue Fenster, ein erneuertes Bad oder eine neue Heizung, bringt plus 2. Parkett, Dielen oder Fliesen im Wohnbereich zählen plus 4, eine Einbauküche des Vermieters, die höchstens zehn Jahre alt ist, plus 6. Abzüge gibt es zum Beispiel für fehlende Gegensprechanlage, Einzelöfen oder Fernwärme, jeweils minus 3.
Nur was der Vermieter stellt, zählt. Hat der Mieter auf eigene Kosten Parkett verlegt, gilt das Merkmal als nicht vorhanden.
Schritt 3: Lageklasse nach Adresse
Die Lage fließt ebenfalls als Punktwert ein: Lageklasse 1 plus 11, Lageklasse 2 plus 7, Lageklasse 3 plus 4, Lageklasse 4 null, Lageklasse 5 minus 4, Lageklasse 6 minus 7, Lageklasse 7 minus 11. Welche Klasse gilt, steht im Adressverzeichnis der Stadt (Stand 24. November 2025) oder im Online-Mietspiegel unter online-mietspiegel.de/augsburg. Am Ende wird die Summe der Punkte auf die Basismiete umgerechnet und mit der Wohnfläche multipliziert.
Stadtteile im Mietspiegel Augsburg: Warum Lechhausen nicht gleich Lechhausen ist
Viele suchen nach dem Mietspiegel für Lechhausen, Pfersee, Göggingen oder Hochfeld. Einen Stadtteilwert gibt es aber nicht mehr. Wir haben das Adressverzeichnis ausgezählt: Es ordnet rund 43.000 Adressen zu, mehr als die Hälfte davon der Lageklasse 4, also ohne Zu- oder Abschlag. Innerhalb eines Stadtteils, oft sogar innerhalb einer Straße, wechselt die Klasse.
- Lechhausen: Die Neuburger Straße verteilt sich auf die Lageklassen 2 bis 7. Zwischen zwei Häusern derselben Straße liegen damit bis zu 18 Prozentpunkte. Bei einer Basismiete von 8,81 Euro sind das rund 1,59 Euro je Quadratmeter, bei 70 Quadratmetern gut 110 Euro im Monat.
- Pfersee: Die Augsburger Straße liegt teils in Lageklasse 3, teils in Lageklasse 4.
- Hochfeld: Die Hochfeldstraße verteilt sich auf die Lageklassen 2, 3 und 4.
- Göggingen und Haunstetten: Die Gögginger Straße reicht von Lageklasse 2 bis 6, die Haunstetter Straße von 2 bis 7.
- Innenstadt: Die Maximilianstraße ist durchgehend Lageklasse 1, die Karlstraße ebenso. Die Innenstadt ist aber nicht überall Lageklasse 1.
Prüfen Sie deshalb immer die genaue Hausnummer, auch mit Zusätzen wie „1/2“. Rechnet eine Mieterhöhung mit der falschen Lageklasse, verlangt sie womöglich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zustimmen muss der Mieter nur bis zu dieser Grenze (§ 558b Abs. 1 BGB spricht von „soweit“).
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Rechenbeispiel und typische Fehler bei der Mieterhöhung
Beispiel: 70 Quadratmeter, Baujahr 1975
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern aus dem Jahr 1975 in Lageklasse 3, mit Balkon von 7 Quadratmetern und Parkett, aber ohne Gegensprechanlage:
- Basismiete laut Tabelle 1: 8,81 Euro je Quadratmeter.
- Punkte: Balkon plus 2, Parkett plus 4, Lageklasse 3 plus 4, keine Gegensprechanlage minus 3, zusammen plus 7.
- Zuschlag: 8,81 Euro mal 7 Prozent ergibt 0,62 Euro.
- Vergleichsmiete: 9,43 Euro je Quadratmeter, für 70 Quadratmeter 660,10 Euro netto kalt im Monat.
Der Mietspiegel weist außerdem eine Spanne aus. In ihr liegen zwei Drittel aller Mieten gleichartiger Wohnungen, in Augsburg im Schnitt plus oder minus 23 Prozent. Für das Beispiel sind das 508,28 bis 811,92 Euro. Die Spanne ist aber kein Freibrief für den oberen Rand. Maßgeblich ist die Einzelvergleichsmiete der konkreten Wohnung, die innerhalb der Spanne zu bestimmen ist (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011, Az. VIII ZR 227/10, Rn. 16). Wer vom errechneten Wert abweichen will, muss das mit Merkmalen begründen, die der Mietspiegel nicht erfasst.
Typische Fehler bei Mieterhöhungen in Augsburg
- Alter Mietspiegel: Seit dem 1. Dezember 2025 gilt die Ausgabe 2025. Ein Erhöhungsverlangen, das danach noch mit den Werten von 2023 rechnet, stützt sich auf überholte Zahlen.
- Lage geschätzt: Der Stadtteil ersetzt die Prüfung der Adresse nicht.
- Werte nicht mitgeteilt: Wer sich auf einen anderen Weg stützt, etwa auf drei Vergleichswohnungen, muss die Werte des qualifizierten Mietspiegels trotzdem angeben (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Kappungsgrenze übersehen: In Augsburg darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt. Wie das zusammenspielt, erklären wir im Beitrag Mieterhöhung in Augsburg: Kappungsgrenze 15 Prozent.
Neuvermietung: Mietpreisbremse
Augsburg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 (Anlage Nr. 7.1.1), die bis zum 31. Dezember 2029 gilt. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Im Beispiel wären das 726,11 Euro. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
Häufige Fragen & Fazit
Gibt es einen Mietspiegel Augsburg 2026?
Nein. 2026 gilt der Mietspiegel 2025, und zwar vom 1. Dezember 2025 bis zum 30. November 2027. Erhöhungsverlangen, die bis zum 30. November 2025 abgegeben wurden, richteten sich noch nach dem Mietspiegel 2023.
Ist der Augsburger Mietspiegel qualifiziert?
Ja. Für einen qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Wer im Streit davon abweichen will, muss diese Vermutung entkräften.
Wie finde ich die Lageklasse meiner Wohnung?
Im Adressverzeichnis zur Lageklassenzuordnung, das die Stadt unter augsburg.de/mietspiegel als PDF anbietet, oder im kostenlosen Online-Mietspiegel unter online-mietspiegel.de/augsburg. Allgemeine Auskünfte gibt das Amt für Wohnbauförderung und Wohnen, Mittlerer Lech 5, Telefon 0821 324-9080.
Gilt der Mietspiegel auch in Königsbrunn, Neusäß oder Friedberg?
Nein. Der Mietspiegel der Stadt Augsburg gilt nur für das Stadtgebiet. Für Gemeinden im Umland braucht eine Mieterhöhung eine eigene Begründung, etwa drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten (§ 558a Abs. 2 BGB).
Was ist mit Garage und Einbauküche?
Eine gesondert vermietete Garage oder ein Stellplatz gehören nicht zur Nettomiete im Sinne des Mietspiegels. Eine Einbauküche des Vermieters ohne eigenen Zuschlag wird dagegen über die Punkte in Tabelle 2 berücksichtigt.
Fazit
Der Mietspiegel 2025 macht die Rechnung in Augsburg genauer, aber nicht einfacher. Wer die Lageklasse der genauen Adresse nachschlägt, die Merkmale sauber zuordnet und die Kappungsgrenze im Blick behält, hat ein Erhöhungsverlangen, das hält, oder erkennt als Mieter schnell, wo es zu hoch greift.
Wir prüfen Mieterhöhungen für Vermieter und Mieter in Augsburg und rechnen die Vergleichsmiete für Ihre Adresse nach. Unser Büro in Augsburg erreichen Sie über die Standortseite; wenn Sie vermieten, finden Sie unser Angebot auf der Seite Mietrecht für Vermieter.
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Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand vom 24. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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